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Mutui: ancora le surroghe protagoniste

2/03/2015 in “MutuiOnline informa

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È il Barometro del CRIF (Centrale Rischi Finanziari) a confermare il trend positivo del mercato dei mutui: coerentemente con l’incremento fatto registrare in tutto il 2014, il primo mese del nuovo anno fa segnare un +22% rispetto allo stesso mese dell’anno scorso.

Nonostante il consolidarsi della domanda, il ritardo rispetto agli anni precedenti alla crisi è ancora consistente.

Continua a diminuire l’importo medio richiesto, attestandosi a 125.918 euro contro i 127.167 del primo mese del 2014, ma ancora lontano dagli oltre 138.500 euro dell’inizio del 2010. L’ammontare ha toccato il picco minimo nell’estate 2014: da allora, si sta registrando una progressiva risalita verso valori medi più consistenti. La riduzione di quanto richiesto è causa sia della propensione delle famiglie a scegliere una rata che incida il meno possibile sul reddito disponibile, sia del calo del prezzo degli immobili. Tra le classi di durata del finanziamento, aumenta quella superiore ai 15 anni: ben il 69,4%. I tassi concessi dalle banche tornano a salire, passando in media al 2,9% dal 2,88% di dicembre, mese in cui avevano toccato il livello minimo da novembre 2010 (dati ABI).

Tuttavia, un dato rimane costante: da un'analisi di Tecnocasa emerge che a poter accedere al prestito è quasi esclusivamente chi ha un lavoro fisso e con un’età media di 38 anni e mezzo. Secondo una nota della stessa Agenzia, le politiche di erogazione rimangono prudenziali e “la sicurezza economica è tra gli elementi fondamentali richiesti dagli istituti di credito per erogare un finanziamento”. Il campione analizzato ha rilevato che l’86,8% dei mutuatari ha un reddito fisso – di cui il 3,3% sono pensionati – mentre il 6,9% ha un contratto flessibile a tempo determinato.

Nove mutui su dieci sono concessi a cittadini di origine italiana: il 9% è rappresentato da cittadini di altre nazioni europee e il 2,5% da immigrati. Analizzando le fasce d’età, risulta che ad averlo stipulato sono il 40% degli under 35:  il 35% ha invece un’età media tra i 35 e i 44 anni.

In forte rialzo a gennaio anche i finanziamenti erogati per sostituzione e surroga: +53,8% rispetto sia al primo che al secondo semestre 2014, nei quali le misurazioni si erano attestate rispettivamente all’11,2% e al 32,1% (dati MutuiOnline.it). Nel secondo semestre del 2014 le richieste di surroga erano già arrivate a superare il 49%: guardando le erogazioni effettive, il dato è leggermente in discesa a causa della diversa tempistica, attestandosi comunque al 33,3%.

Cambiare il mutuo potrebbe convenire a quei soggetti che negli anni precedenti ne hanno contratto uno a tasso fisso: diversa invece la situazione per il variabile. Per quest’ultimo va valutato lo spread contrattuale: non è il caso di effettuare la surroga o la sostituzione se è minore del 2%. Rispetto alle nuove erogazioni, le condizioni proposte dagli intermediari sono leggermente più care di circa un paio di decimi di punto. Ma a differenza della formula di prima accensione, la surroga non prevede ulteriori costi facendo coincidere il tasso nominale con quello effettivo.

Un esempio potrà chiarire i dubbi su un’eventuale convenienza a rottamare il vecchio finanziamento. L’ipotesi è quella di un mutuo a tasso fisso, con 100 mila euro ancora da versare e una durata residua di 20 anni, da sostituire con un altro fisso. Lasciando inalterata la durata del vecchio prestito, la rata mensile si ridurrà da 716 a 580 euro e il risparmio complessivo sarà di 32.732 euro. Se invece si decidesse di rifinanziarlo a 15 anni, la rata resterebbe quasi uguale (1 euro in meno) ma la somma risparmiata sarebbe di 43.243 euro. Infine, si potrebbe valutare il caso in cui si volesse allungare il periodo a 30 anni: la quota mensile diminuirebbe a 455 euro e si otterrebbe comunque un risparmio di 8.250 euro (simulazioni mutuionline.it, 19 febbraio 2015).

A cura di Paola Campanelli
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