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Non vuoi surrogare? Rinegozia!

21/04/2015 in “MutuiOnline informa

rinegoziazione

Cambiare mutuo senza cambiare banca. E’ un’opzione possibile, ma spesso trascurata, in un momento in cui è la portabilità del mutuo verso altri istituti di credito a fare da padrona.

Eppure non è detto che surrogare sia sempre la via migliore per ottenere le condizioni più vantaggiose. Spesso si possono ottenere agevolazioni altrettanto interessanti semplicemente rivedendo con la propria banca i dettagli del contratto precedentemente stipulato.

Si tratta di un’opzione definita dal Decreto Bersani del  2007 che ha sancito la possibilità, sia della parte debitrice, sia di quella creditrice, di variare, senza spese aggiuntive, le condizioni del mutuo preesistente. Questo è possibile attraverso una scrittura privata anche non autenticata, rendendo non necessario l’intervento di un notaio per rendere attive le nuove disposizioni contrattuali. Inoltre la rinegoziazione non priva il mutuatario delle eventuali agevolazioni fiscali in essere.

Una bella opportunità, in un mercato immobiliare che cambia sempre più rapidamente adattandosi a nuovi scenari economico-finanziari, mutando l’equilibrio tra gli interessi delle parti e le condizioni di ottimizzazione per ciascuna. Si tratta in ogni caso di una formula diversa rispetto alla surroga, che presuppone la definizione di un nuovo contratto con un diverso istituto di credito.

Che cosa è più vantaggioso? Dipende chiaramente dal contratto e dalle offerte dell’istituto di credito erogante. E’ tuttavia importante conoscere, prima di effettuare una valutazione, in che cosa si distingue la rinegoziazione dalla sostituzione.

I dettagli sono reperibili nel decreto legge n. 93 del 29 maggio 2008 (“misure urgenti di carattere finanziario che incrementano il potere di acquisto delle famiglie mediante l’adozione di misure volte alla ristrutturazione dei mutui bancari, nonché al rilancio e sviluppo economico”) che hanno successivamente portato alla redazione della Convenzione tra l’Associazione Bancaria Italiana (ABI) ed il Ministero dell’Economia e delle Finanze. Quest’ultima rende obbligatoria, per le banche e gli intermediari aderenti al patto, la rinegoziazione come primo step verso il cliente.

Che cosa è possibile cambiare del mutuo preesistente? Praticamente tutto, in accordo con la banca.
Innanzitutto si può rivedere la durata del mutuo, riducendola o diluendola nel tempo. Questo secondo caso è utilizzabile qualora si desiderasse diminuire l’importo della singola rata mensile, aumentando il denaro corrisposto per i soli interessi da versare alla banca.

E’ possibile inoltre modificare la tipologia del mutuo, variando il tasso di interesse. Un’opzione vantaggiosa laddove il prodotto non risulti più conveniente in relazione ad eventuali aumenti dell’Euribor e alle fluttuazioni del mercato. In questi casi è possibile orientarsi su un tasso fisso, oppure valutare i prodotti a tasso bce, con cap o a rata costante.

Parimenti anche i parametri legati all’indicizzazione del mutuo possono essere rivisti: volendo si può scegliere un Euribor a 6 mesi in sostituzione ad un Euribor ad un mese, oppure chiedere una riduzione dello spread. La richiesta di rinegoziazione va effettuata attraverso lettera raccomandata a/r contenente la domanda in forma scritta firmata dal mutuatario. Per legge, l’agenzia bancaria è obbligata a rispondere, sempre in forma scritta, alla domanda del cliente. 

Laddove la rinegoziazione del mutuo comporti una differenza tra l’importo della rata del piano di ammortamento originario e quello risultante dalla rinegoziazione, il saldo positivo verrà imputato a credito del mutuatario su un conto di finanziamento accessorio. 

In linea di massima, la rinegoziazione deve precedere l’opzione della surroga, che in definitiva comporta lo spostamento del mutuo verso una nuova banca. Ad oggi però, tra le due opzioni sta vincendo la surroga, che risulta essere lo strumento più utilizzato, già a partire da fine 2014, per rivedere le condizioni del proprio mutuo.

In quest'ottica, è interessante vedere quali sono le proposte del momento: MutuiOnline offre la possibilità di vedere le migliori offerte di surroga disponibili, permettendo di individuare i prodotti più adatti alle proprie esigenze.

Proprio i miglioramenti delle condizioni contrattuali scaturiti da questa pratica hanno determinato in maniera preponderante la ripresa del settore, a fronte di un mercato immobiliare che ancora fa fatica a decollare.

A cura di Alessia De Falco
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