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L’alternativa al fisso e al variabile: il tasso misto

1/03/2017 in “MutuiOnline informa

Siamo davvero agli sgoccioli di un’epoca fortunata dove tasso fisso e tasso variabile si differenziavano di pochi punti percentuali e scegliere la soluzione più conveniente era un gioco?

Sembrerebbe di sì, se guardiamo le previsioni di autorevoli società di ricerca e delle istituzioni della finanza e dell’economia, ma di fatto c’è ancora un po’ di tempo per non farsi scappare la scia di un momento talmente buono per chi ha acquistato casa che difficilmente avrà uguali in futuro. Ne abbiamo parlato in "Perché conviene acquistare casa" ma qui vediamo come affrontare la crescita dei tassi e come scegliere la soluzione migliore.

I motivi delle mutate condizioni del mercato dei mutui sono essenzialmente due. Primo, la normalizzazione attesa dei tassi che rispecchia un naturale ciclo, poi il mutato atteggiamento delle banche che dopo qualche anno di battaglie all’ultimo sconto, si stanno riprendendo lentamente l’egemonia, decidendo ad esempio con la clausola floor di non scendere in territorio negativo ma di imporre spread mai sotto lo zero. È il caso del gruppo Ubi Banca, ma anche di Unicredit, Banco Popolare, Banca Popolare di Milano e Deutsche Bank, mentre altri istituti come Intesa Sanpaolo hanno direttamente alzato lo spread per evitare che la somma con l’Euribor sotto lo zero desse come risultato un tasso negativo.

Quello che si può verificare è che i tassi sono saliti, con gennaio che ha fatto segnare una media del 2,1% contro il 2,02% di ottobre scorso, minimo storico mai registrato soprattutto se lo si confronta con il 5,72% del 2007.

Secondo CRIF, la Centrale Rischi Finanziaria, gli indici IRS, quelli a cui si aggancia il tasso fisso, sono aumentati per le durate dei venti anni di 40 punti base, passando dallo 0,90% di ottobre scorso all’1,30% di questo gennaio. D’obbligo che chi sta per stipulare un mutuo si domandi cosa è meglio fare, se approfittare ancora dei tassi fissi a buone condizioni oppure ricorrere al tasso variabile, con il rischio però che tra qualche anno il costo schizzi ai livelli pre-crisi.

Nell'incertezza, i dati continuano a essere positivi e se lo scorso anno la domanda di mutui aveva ricevuto una spinta importante crescendo del 13,3% rispetto all’aggregato del 2015, a gennaio il numero d’interrogazioni sul Sistema di Informazioni Creditizie di Crif di nuovi mutui e surroghe da parte di famiglie ha registrato +1,8% rispetto allo stesso mese del 2016, con una media di importo domandato di 121.193 euro, +0,9% rispetto a un anno prima.

Premesso che ogni mutuo va valutato a sé e non esiste una convenienza in assoluto in fatto di tassi di interesse dei finanziamenti, possiamo anche considerare soluzioni alternative. Il tasso misto è una di queste, un prodotto che ha avuto una fetta di preferenze sempre molto bassa ma che potrebbe essere rivalutato in questo momento storico. Ricordiamo che i mutui a tasso misto prevedono una componente fissa di tasso e una variabile, oltre a una o più scadenze (due, cinque o dieci anni) al termine delle quali è possibile rinegoziare le condizioni iniziali. Nel caso infatti di un mutuo di durata relativamente breve, supponiamo 10-15 anni, si può approfittare delle condizioni favorevoli del tasso variabile con l’Euribor che rimarrà probabilmente molto basso ancora qualche anno e in seguito assicurarsi un tasso fisso per la parte che riguarda il rimborso del capitale.

Simulando grazie al comodo comparatore offerto da MutuiOnline.it la richiesta di un quarantenne della provincia di Milano che necessita di un mutuo a tasso misto di 100 mila euro (valore immobile 200 mila euro, impiego a tempo indeterminato con stipendio di 2.000 euro), la soluzione migliore è quella proposta da Gruppo Banco Popolare. Mutuo Youpremium Tasso Variabile con Opzione ha una rata di 455,45 euro mensile al Tasso Variabile dello 0,90% e Taeg 1,13%. L’offerta, riservata ai nuovi clienti, ha spese di istruttoria per 600,00 euro e di perizia per 320,00 euro. L’opzione prevede che nel periodo regolato a tasso variabile il cliente ha in qualsiasi momento il diritto di ottenere l’applicazione del tasso fisso per una durata non superiore a quella residua del mutuo e comunque non inferiore a 3 anni. L’opzione può essere esercitata terminato il periodo di preammortamento a tasso variabile e dunque più volte e presuppone volta per volta una richiesta scritta inviata con un preavviso di almeno 45 giorni.

Tornando alla scelta migliore per chi sta per decidere quale mutuo è il migliore, è d’obbligo infine ricordare che presto potrebbe cambiare un’altra situazione molto favorevole che ha dettato il successo dell’immobiliare di questo ultimo anno: i prezzi. Sette anni di cali progressivi, che stanno vedendo solo adesso una leggera inversione in alcuni centri cittadini della Penisola. Anche questa variabile tuttavia, come tale, è destinata a cambiare e questo dovrebbe essere un ulteriore motivo per indurre a credere che adesso è ancora il momento buono per decidersi a comprare.

A cura di Paola Campanelli
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