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Rinegoziazione o surroga del mutuo?

31/07/2017 in “MutuiOnline informa

La stipula di un mutuo negli anni degli alti tassi di interesse ha portato molti clienti a rivolgersi nuovamente al mercato dei finanziamenti per la casa, che dal 2015 hanno invertito il loro corso diventando progressivamente sempre più convenienti.

L’ipotesi per i mutuatari è stata quella di ricontrattare il prestito grazie alle soluzioni proposte dal Decreto Bersani a partire dal 2007, vale a dire la surroga e la rinegoziazione.

Ma quali sono le differenze tra le due pratiche?

La surroga permette di trasferire il proprio mutuo senza spese dalla banca che originariamente l’ha erogato a un altro istituto di credito, che offre soluzioni più vantaggiose a livello di tassi di interesse, di spread e di spese periodiche e accessorie.

Per surrogare il finanziamento basta inoltrare una domanda di trasferimento alla nuova banca, che però non ha l’obbligo di accettarla. In caso di esito positivo, il vecchio istituto dovrà concedere il nulla osta entro 30 giorni: qualora il termine non venga rispettato saranno applicate delle sanzioni.

L’importo del nuovo prestito non potrà essere superiore al debito residuo – ovvero l’ammontare ancora da rimborsare. Per quanto riguarda l’ipoteca, resterà in essere quella del mutuo originario, che sarà solo adeguata con l’indicazione del nuovo intermediario.

Negli anni passati la portabilità era concessa al massimo una sola volta, in quanto la surroga della surroga – di cui parliamo nella news "La surroga della surroga: la seconda chance per chi cerca le migliori condizioni" - non era ben vista dagli intermediari. Attualmente gli stessi istituti di credito hanno introdotto criteri di ammissibilità che la valutano positivamente, riducendo anche i tempi tra un’operazione e l’altra a 6/12 mesi dall’ultimo trasferimento.

Ricordiamo che la surroga ha assorbito durante il 2017 una buona fetta delle stipule, quantificate nel 43,7% delle erogazioni totali secondo le rilevazioni dell’Osservatorio di MutuiOnline.it. Tuttavia, abbiamo già accennato nell’articolo "tasso fisso" della loro frenata rispetto ai primi tre mesi dell’anno (-4,5%), un trend dovuto alla probabile saturazione della domanda.

Spesso si possono ottenere agevolazioni con la sola rinegoziazione, ovvero rimanendo con la stessa banca ma rivedendo i dettagli del contratto precedentemente stipulato. Si tratta di un’opzione che, come per la surroga, non prevede spese aggiuntive ma solo l’accordo di entrambe le parti (debitore e creditore): una scrittura privata senza l’intervento di un notaio che renderà attive le nuove disposizioni del contratto.

Si potrà dunque cambiare la durata del mutuo, riducendo il periodo del piano di ammortamento o allungandolo qualora il mutuatario preferisca ridurre l’importo delle rate mensili. Inoltre sarà possibile cambiare il tasso di interesse, magari usufruendo in questo momento della maggiore convenienza del tasso variabile rispetto al fisso. La rinegoziazione non pregiudica le eventuali agevolazioni fiscali in essere. Dunque l’utente continuerà ad aver diritto alla detrazione prevista dalla normativa vigente al momento della stipula del contratto di mutuo originario.

La richiesta di rinegoziazione va inoltrata all’istituto attraverso lettera raccomandata a/r, contenente la domanda firmata. La banca dovrà risponderà al cliente obbligatoriamente e sempre in forma scritta.

La scelta di rinegoziare o surrogare il mutuo può essere valutata effettuando una simulazione su Mutuionline.it. Il portale consente infatti al mutuatario di ottenere più preventivi con le condizioni riviste del proprio prestito, indirizzandolo verso la soluzione più conveniente per le proprie esigenze.

Ipotizzando la domanda di surroga da parte di un 50enne residente ad Aosta (importo di 100.000 euro, valore immobile 180.000 euro, durata del rimborso di 15 anni) che opta per il tasso variabile, si distingue la soluzione di BNL - Gruppo BNP Paribas. TrasformaMutuoBNL, la cui gestione è prevista in filiale, propone una rata di 593,19 euro mensile al Tasso dello 0,88% (Taeg 0,93%), con spese di istruttoria e perizia pari a zero. Il richiedente alla fine del finanziamento non dovrà aver superato gli 80 anni di età.

A cura di Paola Campanelli
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